État du droit au 22 septembre 2026
Les règles citées dans cet article sont celles en vigueur à cette date. Elles peuvent évoluer avec la loi de finances pour 2027 et l’élection présidentielle d’avril 2027.
Le démembrement sépare l’usufruit, qui donne l’usage et les revenus, de la nue-propriété, qui donne la propriété sans la jouissance. Sa force fiscale tient à un barème : donner la seule nue-propriété réduit la base taxable selon l’âge du donateur, sans le priver des revenus du bien. Sa limite tient à une règle moins connue : en matière d’impôt sur la fortune immobilière, l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété.
Le cadre d’ensemble figure sur notre page structurer son patrimoine en 2026.
Comment se calcule la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
L’article 669 du code général des impôts fixe un barème obligatoire pour la liquidation des droits d’enregistrement, fondé sur l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Le barème progresse par tranches de dix ans. Un donateur qui atteint 61 ans voit la valeur de la nue-propriété passer de 50 % à 60 % : la date de l’acte a donc un effet mécanique sur le coût de la donation.
L’usufruit constitué pour une durée fixe obéit à une autre règle : il est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Qui paie l’IFI en cas de démembrement ?
C’est le point le plus souvent mal compris. L’article 968 du CGI pose le principe suivant : les actifs grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Autrement dit, le démembrement ne réduit pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière : il la concentre sur l’usufruitier, qui supporte la totalité, tandis que le nu-propriétaire n’en supporte rien.
L’article 968 prévoit toutefois une imposition séparée, chacun sur la valeur de ses droits déterminée selon le barème de l’article 669, dans des cas limités : l’usufruit légal du conjoint survivant issu des dispositions successorales du code civil, la vente d’un bien avec réserve d’usage au profit du vendeur lorsque l’acquéreur n’est pas un proche, et la donation avec réserve au profit de l’État, de collectivités ou de certains organismes. Ces exceptions supposent que l’usufruit n’ait été ni vendu ni cédé par son titulaire.
Un exemple chiffré
Un couple de 58 ans détient une résidence principale de 1 100 000 € et deux immeubles locatifs valorisés ensemble 900 000 €. Il a deux enfants et souhaite anticiper la transmission des immeubles locatifs.
Situation actuelle, sans démembrement. La résidence principale bénéficie de l’abattement de 30 % de l’article 973 du CGI et compte pour 770 000 €. Le patrimoine immobilier net taxable ressort à 1 670 000 €, au-delà du seuil de 1 300 000 € de l’article 964 : le foyer est redevable de l’IFI.
Donation de la nue-propriété des immeubles locatifs. Les donateurs ayant moins de 61 ans révolus, la nue-propriété est évaluée à 50 %, soit 450 000 €, répartis entre deux enfants et deux parents : 112 500 € par lien. L’abattement de 100 000 € de l’article 779 laisse 12 500 € taxables par lien, soit des droits de l’ordre de 866 € par lien au tarif en ligne directe de l’article 777, environ 3 460 € au total.
Effet sur l’IFI. Aucun. Les parents conservant l’usufruit, ils restent imposés sur la valeur en pleine propriété des immeubles, en application de l’article 968. L’assiette IFI demeure de 1 670 000 €.
La leçon est claire : le démembrement est un outil de transmission, pas un outil de réduction de l’IFI pour celui qui conserve l’usufruit.
Dans quels cas la stratégie fonctionne réellement
- Transmettre à coût réduit en profitant du barème de l’article 669, tout en conservant les revenus. C’est l’usage principal, et il est solide.
- Faire courir le délai de quinze ans de l’article 784 du CGI sur une base réduite, ce qui augmente le volume transmissible sur une vie.
- Sortir un bien de l’assiette IFI du nu-propriétaire lorsque c’est ce dernier qui est redevable, par exemple un enfant déjà propriétaire d’un patrimoine immobilier significatif.
- Acquérir en démembrement, parents en usufruit temporaire et enfants en nue-propriété, avec une répartition du prix conforme au barème et un financement réellement supporté par chacun.
Les requalifications les plus fréquentes
Trois configurations attirent le contrôle.
La donation de nue-propriété financée par le donateur. Lorsque le nu-propriétaire ne supporte aucune charge réelle et que le donateur conserve la maîtrise complète du bien, l’administration peut contester la réalité du démembrement.
Le démembrement à durée fixe calibré sur un objectif fiscal. La règle des 23 % par période de dix ans conduit à des écarts importants avec la valeur économique de l’usufruit. Un montage dont la durée n’a d’autre justification que ce décalage relève de l’article L64 A du livre des procédures fiscales, qui vise les actes à but principalement fiscal.
La réunion anticipée de l’usufruit. Le rachat de l’usufruit peu après la donation de la nue-propriété peut être analysé comme une donation déguisée du bien entier.
La frontière entre l’usage licite et l’abus est développée dans notre article sur les limites de l’optimisation fiscale.
Ce que le démembrement ne règle pas
Trois questions restent entières après l’acte.
La répartition des charges. L’usufruitier supporte l’entretien courant et les impôts liés à la jouissance ; les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. Une convention peut aménager cette répartition, à condition de ne pas transférer au nu-propriétaire une charge qui reviendrait en réalité à un complément de donation.
La vente du bien démembré. Elle suppose l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix se répartit selon la valeur des droits, sauf report du démembrement sur un nouveau bien ou sur un placement, décidé par une clause de remploi prévue dès l’origine.
La gouvernance des titres. Pour des parts sociales, le droit de vote appartient en principe à l’usufruitier pour les décisions d’affectation des bénéfices et au nu-propriétaire pour les autres, sauf clause statutaire contraire. La rédaction des statuts précède donc la donation.
À retenir
- Le barème de l’article 669 fait varier la base taxable par tranches de dix ans d’âge du donateur : la date de l’acte compte.
- En matière d’IFI, l’usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété, sauf les exceptions limitées de l’article 968.
- Le démembrement sert la transmission ; il ne réduit pas l’IFI de celui qui conserve l’usufruit.
Un démembrement se décide au regard de l'ensemble du patrimoine : IFI, transmission, revenus, éventuelle expatriation. Notre page avocat fiscaliste à Paris présente la manière dont le cabinet accompagne ces arbitrages.
Questions fréquentes
Comment se calcule la valeur de la nue-propriété ?
Selon le barème obligatoire de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte : 50 % avant 61 ans révolus, 60 % avant 71 ans, 70 % avant 81 ans.
Le démembrement permet-il d’échapper à l’IFI ?
Non. L’article 968 du CGI impose l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien. L’imposition séparée n’est admise que dans des cas limités, notamment l’usufruit légal du conjoint survivant.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de mutation supplémentaires sur cette réunion. C’est l’intérêt principal de la donation de nue-propriété.
Peut-on démembrer des titres de société ?
Oui, et le barème de l’article 669 s’applique de la même façon pour la liquidation des droits. La répartition des droits de vote et du droit aux dividendes se règle dans les statuts et, le cas échéant, dans une convention de démembrement.
Un usufruit temporaire est-il fiscalement intéressant ?
Il est évalué à 23 % de la valeur de la propriété entière par période de dix ans. Cette règle forfaitaire crée des écarts avec la valeur économique réelle, ce qui expose les montages dont la durée n’a pas d’autre justification.
Structurer une transmission démembrée
Nous chiffrons le coût de la donation selon l’âge du donateur, l’effet sur l’assiette IFI et les clauses à prévoir dans l’acte. Voir notre article sur le coût réel d’une donation, celui consacré au remploi de 70 %, celui sur la succession d’un non-résident, et décider avant le vote du budget. Chaque situation est particulière et mérite une analyse dédiée.
Sources officielles
- Article 669 du code général des impôts, barème de l’usufruit et de la nue-propriété – Légifrance
- Article 968 du code général des impôts, IFI et biens démembrés – Légifrance
- Article 964 du code général des impôts, seuil de l’IFI – Légifrance
- Article 973 du code général des impôts, abattement de 30 % sur la résidence principale – Légifrance
- Article 779 du code général des impôts, abattements – Légifrance
- Article 784 du code général des impôts, rappel des donations antérieures – Légifrance
- Article L64 A du livre des procédures fiscales, actes à but principalement fiscal – Légifrance
Cet article présente l’état du droit à titre d’information générale, vérifié à la date de publication. Il ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière et mérite une analyse dédiée. Contenu conforme aux règles déontologiques de la profession d’avocat.
