État du droit au 25 septembre 2026
Les règles citées dans cet article sont celles en vigueur à cette date. Elles peuvent évoluer avec la loi de finances pour 2027 et l’élection présidentielle d’avril 2027.
Un bien immobilier conservé en France reste dans le champ de l’impôt français après le départ, pour ses revenus, pour sa détention et pour sa cession. La règle est constante : l’immeuble est imposé là où il se trouve, et les conventions fiscales confirment cette attribution. Ce qui change avec le départ, c’est le régime applicable et, souvent, le montant.
Le parcours complet d’un départ figure sur notre page départ de France et fiscalité.
L’impôt sur la fortune immobilière d’un non-résident
L’article 964 du code général des impôts assujettit les personnes physiques non domiciliées en France à l’IFI, mais sur leurs seuls biens et droits immobiliers situés en France. Les immeubles détenus à l’étranger sortent de l’assiette.
Le seuil reste identique : 1 300 000 € de valeur nette taxable, appréciée au 1er janvier. L’abattement de 30 % de l’article 973 du CGI sur la résidence principale n’a plus vocation à s’appliquer dès lors que le bien français cesse d’être la résidence principale du redevable.
La conséquence est fréquente et contre-intuitive : un foyer non redevable avant son départ peut le devenir après, parce que l’abattement de 30 % sur son ancienne résidence principale disparaît.
Les revenus fonciers de source française
Les revenus d’immeubles situés en France figurent parmi les revenus de source française énumérés à l’article 164 B du CGI. Ils restent imposables en France, quel que soit le lieu de résidence du bailleur.
Le taux minimum de l’article 197 A s’applique : 20 % jusqu’à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, soit 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà. Le contribuable peut demander l’application de son taux moyen mondial lorsqu’il est inférieur, en justifiant de l’ensemble de ses revenus.
Le choix entre location nue et location meublée conserve toute sa portée : la première relève des revenus fonciers, la seconde des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles d’amortissement et de déduction différentes.
La plus-value de cession
L’article 244 bis A du CGI soumet les personnes physiques non résidentes à un prélèvement de 19 % sur les plus-values immobilières de source française, augmenté des prélèvements sociaux. L’assiette se détermine selon les règles applicables aux plus-values des particuliers, comme pour un résident, avec l’abattement pour durée de détention de l’article 150 VC.
L’exonération réservée aux anciens résidents
Le II 2° de l’article 150 U ouvre une exonération spécifique, souvent ignorée. Elle bénéficie au cédant non résident, ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État lié à la France par une convention d’assistance administrative, qui a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.
- Elle est limitée à une résidence par contribuable et à 150 000 € de plus-value nette imposable.
- Elle s’applique aux cessions réalisées au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile hors de France.
- Elle s’applique sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la cession.
Cette exonération, plafonnée, ne se confond pas avec l’exonération de résidence principale, qui suppose que le bien constitue la résidence principale au jour de la cession.
Le représentant fiscal
L’article 244 bis A prévoit la désignation d’un représentant fiscal accrédité, chargé du paiement du prélèvement. Cette obligation ne s’applique pas aux cédants établis dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance administrative et de recouvrement.
Pour un départ vers un État tiers, le coût du représentant, généralement calculé en pourcentage du prix, entre dans le calcul de l’opération.
Un exemple chiffré
Un couple transfère son domicile à Genève en janvier 2026. Il conserve son ancienne résidence principale à Lyon, valorisée 1 450 000 €, acquise 700 000 € en 2012, et la met en location pour 34 000 € par an.
- IFI : avant le départ, l’abattement de 30 % ramenait la valeur à 1 015 000 €, sous le seuil. Après le départ, le bien n’est plus la résidence principale : il compte pour 1 450 000 €, au-delà du seuil de 1 300 000 €. Le couple devient redevable de l’IFI en France.
- Revenus fonciers : 34 000 € imposables en France. Le taux minimum s’applique : 20 % jusqu’à 29 579 €, soit 5 915,80 €, puis 30 % sur les 4 421 € restants, soit 1 326,30 €. L’imposition minimale ressort à environ 7 242 €, hors prélèvements sociaux et avant charges déductibles.
- Cession en 2029 : la plus-value brute s’élève à 750 000 € avant abattement pour durée de détention. L’exonération du II 2° de l’article 150 U peut s’appliquer dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, la cession intervenant avant la fin de la dixième année suivant le départ et le couple ayant été domicilié en France plus de deux ans.
- Représentant fiscal : la Suisse n’étant ni membre de l’Union européenne ni partie à l’Espace économique européen, la désignation d’un représentant accrédité doit être examinée au regard des conventions applicables.
Vendre avant ou après le départ ?
La question se tranche au cas par cas, sur quatre paramètres.
- L’exonération de résidence principale suppose que le bien soit encore la résidence principale au jour de la cession : elle ne survit pas au départ.
- L’exonération du II 2° de l’article 150 U n’existe qu’après le départ, mais elle est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette.
- L’IFI peut naître du départ, par la perte de l’abattement de 30 %.
- Le représentant fiscal pèse sur le coût de la cession pour les départs hors Union européenne et Espace économique européen.
À retenir
- Le non-résident reste redevable de l’IFI sur ses seuls biens français, au-delà de 1 300 000 €, sans l’abattement de résidence principale.
- Les revenus fonciers français supportent un taux minimum de 20 % puis de 30 % au-delà de 29 579 €.
- L’exonération réservée aux anciens résidents est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette et à une résidence par contribuable.
Questions fréquentes
Un non-résident paie-t-il l’IFI ?
Oui, sur ses seuls biens et droits immobiliers situés en France, lorsque leur valeur nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les biens détenus à l’étranger sortent de l’assiette.
Quel taux s’applique à la plus-value immobilière d’un non-résident ?
Un prélèvement de 19 % en application de l’article 244 bis A du CGI, augmenté des prélèvements sociaux, sur une assiette déterminée comme pour un résident, avec l’abattement pour durée de détention.
L’exonération de résidence principale est-elle transposable après le départ ?
Non. Elle suppose que le bien soit la résidence principale au jour de la cession. Le non-résident dispose en revanche de l’exonération spécifique du II 2° de l’article 150 U, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette et limitée à une résidence.
Un représentant fiscal est-il obligatoire pour vendre ?
Il ne l’est pas pour les cédants établis dans l’Union européenne ou dans un État de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance. Il peut l’être pour les autres.
Faut-il déclarer les loyers en France et dans l’État de résidence ?
Les revenus fonciers français sont imposables en France. L’État de résidence les prend généralement en compte selon la méthode d’élimination des doubles impositions prévue par la convention, par exemption avec taux effectif ou par crédit d’impôt.
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Sources officielles
- Article 964 du code général des impôts, impôt sur la fortune immobilière – Légifrance
- Article 973 du code général des impôts, abattement de 30 % sur la résidence principale – Légifrance
- Article 244 bis A du code général des impôts, prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents – Légifrance
- Article 150 U du code général des impôts, exonérations de plus-value immobilière – Légifrance
- Article 150 VC du code général des impôts, abattement pour durée de détention – Légifrance
- Article 197 A du code général des impôts, taux minimum applicable aux non-résidents – Légifrance
- Article 164 B du code général des impôts, revenus de source française – Légifrance
Cet article présente l’état du droit à titre d’information générale, vérifié à la date de publication. Il ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière et mérite une analyse dédiée. Contenu conforme aux règles déontologiques de la profession d’avocat.
