L'article en bref
- Un mois à compter de la date de l'acte, en application de l'article 635 du Code général des impôts.
- Le point de départ est la date de l'acte, pas celle de l'assemblée, du dépôt au greffe ou du paiement du prix.
- Le régime du retard figure aux articles 1727 et 1728 du Code général des impôts : intérêt de 0,20 % par mois et majoration de 10, 40 ou 80 %.
- Un refus d'enregistrement ne suspend pas le délai et ne le fait pas repartir de zéro.
- Le délai légal, le temps d'instruction du service et le temps de travail du professionnel sont trois choses distinctes.
Le délai est d'un mois à compter de la date de l'acte. L'article 635 du Code général des impôts est explicite : « Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date [...] les actes portant cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière au sens du troisième alinéa du 2° du I de l'article 726, y compris lorsque ces cessions sont réalisées à l'étranger et quelle que soit la nationalité des parties ». Le même délai s'applique, au 7° du 2 de cet article, aux actes portant cession de parts sociales dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions.
Le point de départ, et ce qu'il n'est pas
Le texte retient la date de l'acte. Cette précision règle beaucoup de malentendus, parce que d'autres dates viennent naturellement à l'esprit et n'ont pas cet effet.
| Date | Fait-elle courir le délai ? |
|---|---|
| Date portée sur l'acte de cession | Oui, c'est le point de départ |
| Date de l'assemblée ou de la décision d'agrément | Non |
| Date d'une promesse antérieure | Non, mais elle intervient dans l'analyse de la formation de l'opération |
| Date de prise d'effet convenue entre les parties | Non |
| Date de paiement du prix | Non |
| Date de dépôt des statuts modifiés au greffe | Non |
| Date du refus d'enregistrement | Non |
Lorsque les parties signent à des dates différentes, la date de l'acte doit être déterminée sans ambiguïté. Ce point mérite d'être réglé au moment de la signature plutôt que reconstitué ensuite, en particulier lorsque la signature intervient à distance.
Trois délais qu'il ne faut pas confondre
Le délai légal d'un mois est celui de l'article 635. Il s'impose et ne se négocie pas.
Le temps d'instruction du service des impôts est celui qui s'écoule entre la présentation à la formalité et la réponse de l'administration. Il n'est pas fixé par l'article 635 et ne proroge pas le délai légal.
Le temps de travail du professionnel est celui de la qualification de la société, de l'audit et de la rédaction. Il se situe en amont de la signature, et c'est la raison pour laquelle un dossier engagé tardivement se traite dans de mauvaises conditions.
Ce que prévoit le Code en cas de retard
Deux mécanismes se cumulent, et ils sont de nature différente.
L'intérêt de retard. L'article 1727 du Code général des impôts dispose que toute créance de nature fiscale non acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d'un intérêt de retard, dont le taux est de 0,20 % par mois. Son IV précise que l'intérêt est calculé à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l'impôt devait être acquitté, jusqu'au dernier jour du mois du paiement.
La majoration. L'article 1728, dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026, prévoit que le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne une majoration de 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, de 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, et de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte.
Ces textes fixent un régime général. Ils ne permettent pas d'annoncer un montant sur un dossier donné : celui-ci dépend des droits en cause, des dates exactes et de la suite donnée. Personne ne devrait vous chiffrer une pénalité sans avoir vu ces éléments.
Un refus ne remet pas le compteur à zéro
C'est l'idée fausse la plus répandue chez les cédants confrontés à un rejet. Un refus fondé sur l'article 635-0 A du Code général des impôts constate que l'acte présenté ne relève d'aucune des trois formes admises. Il ne proroge pas le délai de l'article 635, ne le suspend pas et n'en ouvre pas un nouveau.
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, l'urgence ne disparaît pas avec le refus : elle s'accroît. Ensuite, la tentation de laisser reposer le dossier le temps de réfléchir est la plus mauvaise des options. Le traitement d'un refus d'enregistrement commence par la reconstitution des dates, précisément pour mesurer ce qui court encore.
Si la date d'un nouvel acte devait être retenue
Lorsque l'analyse conduit à établir un acte nouveau, la question du délai se pose à nouveau à compter de la date de cet acte. Cela ne signifie pas que le retard antérieur disparaît : il s'apprécie au regard de l'acte initialement soumis à la formalité. Ces deux questions se traitent ensemble, et elles font partie de ce que l'examen du dossier doit trancher.
Comment tenir le délai
- Qualifier la société avant de signer. Découvrir après coup que la SCI relève du 2° du I de l'article 726 oblige à reprendre l'acte alors que le délai court déjà. Le calcul de la prépondérance immobilière se fait en amont.
- Réunir les pièces avant la signature. La liste des documents à préparer évite de perdre deux semaines à chercher des statuts.
- Fixer la date de l'acte en connaissance de cause, plutôt que de la subir.
- Présenter l'acte à l'enregistrement avant de déposer les statuts modifiés. Le greffe ne contrôle plus l'acte depuis le 6 mai 2026 : un défaut de forme se révélera au service des impôts, et mieux vaut qu'il se révèle avant la publicité.
- Ne pas attendre l'échéance pour réunir la déclaration et le paiement des droits.
Si le délai est déjà entamé, le pôle Corporate/Tax du cabinet peut reprendre le dossier en tenant compte de l'échéance. Les droits eux-mêmes sont détaillés dans les droits d'enregistrement d'une cession de parts de SCI.
Questions fréquentes
Le délai est-il d'un mois ou de trente jours ?
L'article 635 vise un délai d'un mois à compter de la date de l'acte. Les trente jours mentionnés à l'article 1728 concernent le dépôt après réception d'une mise en demeure, ce qui est une autre question.
Que se passe-t-il si le dernier jour tombe un week-end ?
Les règles de computation des délais s'appliquent. Ce point se vérifie au cas par cas plutôt que de servir à gagner du temps.
Peut-on demander un délai supplémentaire ?
L'article 635 ne prévoit pas de prorogation à la demande des parties.
Qui est responsable du retard ?
La question de la charge des droits et celle de la responsabilité du retard sont distinctes. L'acte peut répartir les frais entre les parties ; il ne détermine pas à lui seul les conséquences d'un manquement.
Le délai s'applique-t-il si la cession a eu lieu à l'étranger ?
Oui. Le 2. 7° bis de l'article 635 vise expressément ces cessions, quelle que soit la nationalité des parties. Le III.A de l'article 726 impose en outre qu'elles soient constatées dans un délai d'un mois par un acte authentique reçu par un notaire exerçant en France.
Sources officielles
- Article 635 du Code général des impôts (délai d'un mois à compter de la date de l'acte ; 2. 7° et 7° bis) – Légifrance
- Article 1727 du Code général des impôts (intérêt de retard de 0,20 % par mois, modalités de calcul) – Légifrance
- Article 1728 du Code général des impôts (majorations de 10 %, 40 % et 80 %), en vigueur depuis le 21 février 2026 – Légifrance
- Article 635-0 A du Code général des impôts (condition documentaire de l'enregistrement) – Légifrance
- Article 726 du Code général des impôts (III.A : cessions réalisées à l'étranger) – Légifrance
- BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, publié le 24 avril 2024 (obligations déclaratives, formulaire n° 2759-SD, service compétent) – BOFiP
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