L'article en bref
- Le critère figure au 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts, auquel l'article 1865-1 du Code civil renvoie.
- La société est à prépondérance immobilière si plus de la moitié de son actif brut est constituée d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.
- L'appréciation se fait à la date de la cession ou à un moment quelconque de l'année précédente.
- Les participations interposées sont prises en compte quel que soit leur nombre ; les immeubles par destination ne le sont pas.
- Ni le régime fiscal de la SCI, ni son caractère familial, ni la vente récente de l'immeuble ne suffisent à l'écarter du champ.
La question conditionne tout le reste : si votre SCI est à prépondérance immobilière, la cession de ses parts doit être constatée dans l'une des trois formes de l'article 1865-1 du Code civil, à peine de nullité, et son enregistrement est subordonné à la présentation de cet acte. Si elle ne l'est pas, cette exigence ne lui est pas applicable. La réponse ne se lit pas dans les statuts : elle se calcule à partir de l'actif.
Le texte de référence
L'article 1865-1 du Code civil renvoie au 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts. Ce renvoi est important : il désigne une définition fiscale précise, et non la notion intuitive de « société qui possède de l'immobilier ». Le troisième alinéa de ce 2° dispose qu'est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation, et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Une précision utile avant d'aller plus loin : plusieurs définitions de la prépondérance immobilière coexistent en droit fiscal français, et elles ne se recouvrent pas. Celle qui compte ici est celle du 2° du I de l'article 726, et aucune autre.
Comment le calcul se fait
Le numérateur
La doctrine administrative publiée au Bulletin officiel des finances publiques, au BOI-ENR-DMTOM-40-10-10 mis à jour le 24 avril 2024, précise que le numérateur comprend les immeubles et droits immobiliers situés en France, quelle que soit leur affectation, ainsi que les participations dans d'autres personnes morales à prépondérance immobilière.
Ce point mérite d'être souligné : contrairement à d'autres régimes fiscaux, celui-ci ne retranche pas les immeubles affectés à l'exploitation. Un raisonnement transposé depuis un autre dispositif conduirait donc à une erreur de qualification.
Le dénominateur
Le dénominateur comprend l'ensemble des valeurs d'actif, mobilières et immobilières, situées en France comme à l'étranger. C'est l'actif brut qui est retenu, pas l'actif net : les emprunts qui financent l'immeuble ne viennent pas en diminution.
Le seuil
« Principalement constitué » signifie plus de la moitié de l'actif brut total. Il n'existe pas de zone de tolérance : le franchissement du seuil suffit.
Les cinq pièges de qualification
1. La période d'appréciation couvre l'année précédente
Le texte vise l'actif tel qu'il est à la date de la cession ou tel qu'il a été à un moment quelconque de l'année qui la précède. Vendre l'immeuble quelques mois avant de céder les parts ne fait donc pas sortir du champ. La doctrine administrative indique expressément que les entités qui perdent cette qualité par des cessions d'actifs au cours de cette période ne sont pas exclues.
2. Les participations indirectes comptent
Le mécanisme s'applique quel que soit le nombre de personnes morales à prépondérance immobilière interposées. Une SCI qui ne détient aucun immeuble mais détient des parts d'une autre SCI immobilière peut entrer dans le champ par cette chaîne.
3. Les immeubles par destination ne sont pas retenus
La doctrine administrative précise que les immeubles par destination ne doivent pas être comptés parmi les actifs qualifiants. Le point est technique, mais il peut faire basculer un calcul serré.
4. Seuls les immeubles situés en France sont au numérateur
Les immeubles détenus à l'étranger n'entrent pas au numérateur, alors qu'ils figurent au dénominateur avec l'ensemble de l'actif. Une SCI dont le patrimoine immobilier est majoritairement situé hors de France peut donc se trouver hors du champ, ce qui suppose de vérifier la localisation avant de conclure.
5. Le régime fiscal de la société est sans effet
Une SCI à l'impôt sur le revenu, une SCI à l'impôt sur les sociétés, une SCI familiale : rien de tout cela ne figure dans la définition. La qualification dépend de la composition de l'actif, pas du régime d'imposition des résultats ni de la qualité des associés.
Les exclusions expressément prévues
L'article 726 écarte trois catégories : les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés foncières remplissant les conditions du 1°, du a du 2° et des 3° et 4° du 1 du II de l'article 199 terdecies-0 AB, et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux. S'y ajoutent les sociétés dont les droits sociaux sont négociés sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation.
Le II de l'article 1865-1 du Code civil ajoute, pour la seule exigence de forme, une exception propre : les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier.
Deux illustrations de méthode
Les exemples ci-dessous sont des hypothèses de travail destinées à montrer le raisonnement. Ils ne décrivent aucun dossier et ne dispensent pas d'un calcul sur les comptes réels.
Hypothèse A. Une SCI détient un immeuble d'habitation situé en France inscrit pour 600 000 € et dispose de 120 000 € de trésorerie. L'actif brut s'élève à 720 000 €, dont 600 000 € qualifiants, soit plus de la moitié. Le financement de l'immeuble par un emprunt de 500 000 € ne modifie pas ce calcul, puisque c'est l'actif brut qui est retenu.
Hypothèse B. Une SCI a cédé son unique immeuble sept mois avant la cession des parts et ne détient plus que des liquidités. À la date de la cession, aucun actif qualifiant. Mais l'actif a été principalement immobilier au cours de l'année précédente : la période d'appréciation conduit à retenir le champ.
Ce qu'il ne faut pas en déduire
Cette qualification n'est pas un levier d'optimisation. Céder l'immeuble avant de céder les parts, changer la forme sociale ou déplacer de la trésorerie pour modifier un ratio à la veille d'une opération sont des démarches que la période d'appréciation d'un an neutralise en grande partie, et qui appellent une analyse de leur propre qualification. Le calcul sert à savoir quelle forme d'acte s'impose, pas à y échapper.
Ne confondez pas non plus cette qualification avec le taux applicable. Le 2° du I de l'article 726 fixe un droit de 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière ; le 1° bis fixe un droit de 3 %, avec un abattement, pour les cessions de parts sociales dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions. Les droits d'enregistrement méritent leur propre lecture.
Une fois la qualification établie
Si la société entre dans le champ, la forme de l'acte est déterminée : acte authentique, acte contresigné par avocat ou acte rédigé par un expert-comptable habilité. Si elle n'y entre pas, l'exigence de l'article 1865-1 n'est pas applicable, ce qui ne dispense ni de l'écrit exigé par l'article 1865 du Code civil, ni de l'agrément, ni de l'enregistrement.
Cette qualification est le premier travail que le pôle Corporate/Tax mène sur un dossier de cession. Vous pouvez faire qualifier votre SCI avant de préparer l'acte.
Questions fréquentes
Ma SCI familiale sans activité est-elle concernée ?
Le caractère familial est indifférent. Seule compte la composition de l'actif brut, à la date de la cession ou au cours de l'année précédente.
Faut-il un expert-comptable pour établir le calcul ?
Le calcul repose sur les comptes de la société. Le bilan, l'état de l'actif et, le cas échéant, la valorisation des immeubles sont les pièces de base. La qualification juridique qui en découle relève ensuite de l'analyse.
Une SCI qui détient uniquement des parts d'une autre SCI est-elle concernée ?
Elle peut l'être. Les participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière figurent au numérateur, et le mécanisme joue quel que soit le nombre d'entités interposées.
Un immeuble à l'étranger compte-t-il ?
Il figure au dénominateur avec l'ensemble de l'actif, mais pas au numérateur : seuls les immeubles et droits immobiliers situés en France y sont retenus.
Faut-il retenir la valeur comptable ou la valeur réelle ?
La détermination du ratio suppose de retenir des valeurs cohérentes entre numérateur et dénominateur. Ce point doit être arbitré au vu des comptes et des éléments de valorisation disponibles, et il fait partie de l'analyse du dossier.
Sources officielles
- Article 726 du Code général des impôts (I, 2° : taux de 5 % et définition de la prépondérance immobilière ; I, 1° bis : taux de 3 % et abattement ; exclusions), en vigueur depuis le 1er janvier 2024 – Légifrance
- Article 1865-1 du Code civil (renvoi au 2° du I de l'article 726 ; exception des placements collectifs de l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier) – Légifrance
- BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, publié le 24 avril 2024 (numérateur, dénominateur, seuil de plus de la moitié, période d'appréciation, participations interposées, immeubles par destination) – BOFiP
- BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, publié le 24 avril 2024 (taux de 5 %, assiette, obligations déclaratives) – BOFiP
- Article 635 du Code général des impôts (2. 7° bis : actes portant cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière) – Légifrance
Cet article présente l'état du droit à titre d'information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière et mérite une analyse dédiée. Contenu conforme aux règles déontologiques de la profession d'avocat.
