L'article en bref
- Ni l'un ni l'autre exclusivement : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil ouvre trois voies, dont l'acte notarié et l'acte contresigné par avocat.
- Cette exigence ne vise pas toutes les SCI, mais les sociétés à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts.
- L'acte sous seing privé rédigé entre particuliers ne remplit plus la condition de forme, et la sanction prévue est la nullité.
- La troisième voie, l'expert-comptable, est enfermée dans des conditions d'habilitation strictes.
- Le notaire redevient obligatoire pour une donation de parts et pour une cession réalisée à l'étranger.
La réponse tient en une phrase : ni l'avocat ni le notaire ne détiennent un monopole. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat, ou, dans des cas strictement délimités, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. Le choix se fait donc entre trois voies, et il dépend de la nature de votre opération plus que d'une préférence.
Ce que la loi impose depuis le 27 juin 2026
Trois formes admises, une sanction commune
L'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a créé l'article 1865-1 du Code civil. Son premier alinéa énonce que la cession est constatée, à peine de nullité, par l'une des trois formes suivantes : acte authentique, acte contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du Code civil, ou acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable lorsque celui-ci est légalement habilité à le faire.
La loi a été publiée au Journal officiel du 26 juin 2026. Les deux articles qu'elle crée portent, sur Légifrance, la mention « en vigueur depuis le 27 juin 2026 ». Vous lirez parfois la date du 26 juin : c'est celle de la publication, pas celle de l'entrée en vigueur.
Une exigence de champ, pas une exigence de forme sociale
Le texte ne parle pas de SCI. Il vise les personnes morales à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts. Le critère porte sur la composition de l'actif, appréciée à la date de la cession ou à un moment quelconque de l'année qui la précède. Une SCI peut donc être hors du champ, et une société d'une autre forme peut y entrer. Vérifier si votre SCI est à prépondérance immobilière est le premier réflexe, avant même de choisir un professionnel.
Le II de l'article 1865-1 réserve une exception : les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier échappent à cette exigence.
Les trois voies ne produisent pas les mêmes effets
Satisfaire la condition de forme ne signifie pas obtenir les mêmes garanties. Chaque voie a ses propriétés propres.
| Voie | Qui intervient | Effet propre | Limite à connaître |
|---|---|---|---|
| Acte authentique | Notaire | Authenticité, date certaine, conservation de la minute, force exécutoire attachée à la copie exécutoire | Coût et disponibilité |
| Acte contresigné par avocat | Avocat de chaque partie ou avocat commun | Fait foi de l'écriture et de la signature des parties, y compris à l'égard des héritiers et ayants cause ; dispense de toute mention manuscrite ; procédure de faux applicable | Ne confère ni l'authenticité ni la force exécutoire |
| Acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable | Expert-comptable habilité | Satisfait la condition de forme | Deux conditions cumulatives d'habilitation, souvent non réunies |
Une confusion revient souvent : l'acte contresigné par avocat ne devient pas un acte authentique. L'article 1374 du Code civil lui attache une force probante renforcée sur l'écriture et la signature, ainsi que la dispense de mention manuscrite. Il ne lui attache ni l'authenticité, ni la force exécutoire. Toute présentation contraire est inexacte.
Ce que le contreseing engage réellement
L'article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971 est explicite : en contresignant un acte sous seing privé, l'avocat atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu'il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte. Le contreseing n'est donc pas un visa apposé sur un document déjà arrêté. Il suppose un travail de conseil, et il l'atteste. C'est aussi ce qui limite les promesses que l'on peut faire sur un acte déjà signé sans avocat.
La troisième voie est étroite
L'article 1865-1 renvoie au 2° de l'article 22 de l'ordonnance du 19 septembre 1945 et à l'article 59 de la loi du 31 décembre 1971. Ces deux textes n'ouvrent l'activité juridique de l'expert-comptable qu'à titre accessoire, et pour les entreprises dont il assure déjà les travaux comptables. Les conditions exactes de cette habilitation méritent d'être vérifiées avant de confier l'acte, car un acte rédigé hors de ce cadre ne satisferait pas la condition de forme.
Un acte sous seing privé ordinaire est-il encore valable ?
Pour une société dans le champ de l'article 1865-1, non. Un acte rédigé et signé par les seules parties, ou téléchargé sur un site de modèles, ne relève d'aucune des trois formes admises. La sanction annoncée par le texte est la nullité.
Le mécanisme est celui des contrats solennels. L'article 1172 du Code civil pose que les contrats sont par principe consensuels, mais que la validité des contrats solennels est subordonnée à l'observation des formes déterminées par la loi, « à défaut de laquelle le contrat est nul, sauf possible régularisation ». L'article 1865-1 fait entrer la cession de parts de société à prépondérance immobilière dans cette catégorie.
Deux précisions s'imposent, et elles vont dans des sens opposés. D'un côté, l'article 1178 du Code civil rappelle que la nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord : un acte irrégulier n'est pas automatiquement effacé. De l'autre, le texte de l'article 1865-1 ne dit pas si la nullité encourue est absolue ou relative, alors que le régime en dépend entièrement. Une nullité absolue ne peut pas être couverte par la confirmation, là où une nullité relative le peut. Aucune décision publiée ne tranche ce point à ce jour, et une réponse péremptoire dans un sens ou dans l'autre relèverait de l'affirmation, pas du droit établi.
Quand le notaire redevient obligatoire
La donation de parts
Si vous transmettez des parts sans contrepartie, vous ne faites pas une vente mais une donation. L'article 931 du Code civil impose que tous les actes portant donation entre vifs soient passés devant notaire dans la forme ordinaire des contrats, et qu'il en reste minute, à peine de nullité. Cette exigence ne vient pas de la réforme de 2026 : elle lui préexiste. Les cessions familiales et les transmissions à titre gratuit obéissent donc à leur propre logique.
La cession réalisée à l'étranger
Le III.A de l'article 726 du Code général des impôts prévoit que les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière réalisées à l'étranger doivent être constatées, dans un délai d'un mois, par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. Signer depuis l'étranger n'est pas la même chose que signer à distance depuis la France.
La cession entre époux tous deux associés
Le dernier alinéa de l'article 1861 du Code civil ajoute une exigence propre : lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.
Comment choisir selon votre situation
- Vente de parts, société dans le champ, acte à préparer : les trois voies sont ouvertes. Le critère de choix devient la sécurisation de l'opération, le contenu de l'acte et l'accompagnement des formalités, pas la seule signature.
- Donation, même familiale : notaire, en application de l'article 931 du Code civil.
- Signature à l'étranger : acte authentique reçu par un notaire exerçant en France, dans le mois.
- Acte déjà signé sans professionnel : ni l'un ni l'autre dans l'immédiat. L'examen des pièces et de la chronologie précède toute décision.
- Doute sur la qualification de la société : la qualification d'abord, le professionnel ensuite.
Le pôle Corporate/Tax du cabinet qualifie la société, contrôle l'opération et rédige l'acte lorsque la voie du contreseing est retenue. Vous pouvez faire examiner votre cession de parts de SCI avant d'engager quoi que ce soit. Le budget dépend du travail réellement nécessaire, ce qui est détaillé dans le coût d'un acte d'avocat pour une cession de parts de SCI.
Questions fréquentes
Un modèle gratuit signé par les deux parties suffit-il ?
Non, si la société est à prépondérance immobilière. Aucun modèle ne relève des trois formes admises par l'article 1865-1, quelle que soit sa qualité rédactionnelle.
L'avocat coûte-t-il moins cher que le notaire ?
Les deux professions ne facturent pas selon les mêmes règles, et les périmètres d'intervention diffèrent. Comparer un tarif à un autre sans comparer les prestations n'a pas de sens.
Faut-il un avocat par partie ?
L'article 1374 du Code civil vise l'acte contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties. Les deux configurations sont admises.
Ma SCI n'a plus d'immeuble depuis six mois : suis-je hors du champ ?
Pas nécessairement. La définition du 2° du I de l'article 726 retient l'actif tel qu'il est à la date de la cession ou tel qu'il a été au cours de l'année précédente. Une cession d'immeuble récente ne fait pas sortir automatiquement du champ.
Et si la cession a été signée avant le 27 juin 2026 ?
Les articles créés portent une entrée en vigueur au 27 juin 2026. La date pertinente est celle de l'acte, qui n'est pas toujours celle que l'on croit lorsqu'une promesse a précédé. Ce point s'examine sur pièces.
Sources officielles
- Article 1865-1 du Code civil (formes admises à peine de nullité, renvoi au 2° du I de l'article 726 du CGI, exception des placements collectifs), en vigueur depuis le 27 juin 2026 – Légifrance
- Article 1374 du Code civil (acte contresigné par avocat : force probante, dispense de mention manuscrite, procédure de faux) – Légifrance
- Article 66-3-1 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 (le contreseing atteste que l'avocat a pleinement éclairé les parties) – Légifrance
- Article 1172 du Code civil (contrats solennels, nullité sauf possible régularisation) et article 1178 (la nullité doit être prononcée par le juge) – Légifrance
- Article 931 du Code civil (donation entre vifs devant notaire, à peine de nullité) – Légifrance
- Article 1861 du Code civil (agrément ; cession entre époux simultanément associés) – Légifrance
- Article 726 du Code général des impôts (définition de la prépondérance immobilière au 2° du I ; cessions réalisées à l'étranger au III.A) – Légifrance
- LOI n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, article 68 – Légifrance
Cet article présente l'état du droit à titre d'information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière et mérite une analyse dédiée. Contenu conforme aux règles déontologiques de la profession d'avocat.
