Ce qu'il faut retenir
- L'article 606 du Code civil met les grosses réparations à la charge du bailleur : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières et murs de soutènement.
- Les réparations d'entretien courant et la remise en état des installations incombent en principe au locataire.
- Dans les baux commerciaux, le bail peut transférer au locataire tout ou partie des grosses réparations, pratique encadrée depuis la loi Pinel de 2014.
- La loi Pinel établit une liste limitative des charges imputables au locataire et une liste de charges restant obligatoirement à la charge du bailleur.
- Les travaux de vétusté ou de mise en conformité incombant normalement au propriétaire ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.
- Les litiges portent souvent sur la qualification des travaux : une clause de répartition précise et l'état des lieux d'entrée préviennent ces différends.
La répartition des travaux entre bailleur et locataire est l'une des sources de litiges les plus fréquentes dans les baux commerciaux. La loi pose un cadre, que le bail peut largement aménager dans les relations entre professionnels. Comprendre ce cadre légal et ses possibilités d'aménagement est indispensable avant de signer un bail ou de faire réaliser des travaux.
Le principe légal : les grosses réparations à la charge du bailleur
L'article 606 du Code civil met à la charge du bailleur les « grosses réparations », définies comme les réparations relatives aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, aux digues, aux murs de soutènement et de clôture en entier. En pratique, cette notion vise les éléments structurels du bâtiment dont la dégradation affecterait la solidité ou l'habitabilité de l'immeuble.
Les réparations d'entretien courant, les travaux de remise en état des installations et équipements incombent en principe au locataire.
Les aménagements contractuels
Dans les baux commerciaux entre professionnels, il est fréquent que le bail transfère au locataire la charge de tout ou partie des grosses réparations relevant de l'article 606. Cette pratique, longtemps laissée à la liberté contractuelle, a été encadrée par la loi Pinel de 2014 et son décret d'application : une liste limitative de charges, impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire a été établie, ainsi qu'une liste de charges restant obligatoirement à la charge du bailleur.
Les travaux relevant de vétusté ou de mise en conformité liés à des obligations légales ne peuvent pas être mis à la charge du locataire si ces travaux incombent normalement au propriétaire.
Les litiges fréquents
Les litiges les plus fréquents portent sur la qualification des travaux : s'agit-il de grosses réparations relevant de l'article 606 ou de réparations d'entretien ? La toiture est-elle à recouvrir entièrement ou seulement à réparer localement ? Les travaux imposés par une mise en conformité réglementaire incombent-ils au bailleur ou au locataire ?
La rédaction précise de la clause de répartition des charges dans le bail et l'état des lieux d'entrée sont les principaux outils permettant de prévenir ces litiges.
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