Le loyer d'un bail commercial peut être révisé en cours de bail selon deux mécanismes distincts : la révision triennale légale, qui peut être demandée par l'une ou l'autre des parties à l'expiration de chaque période de trois ans, et la révision conventionnelle basée sur une clause d'indexation. Dans les deux cas, des indices spécifiques s'appliquent selon la nature de l'activité exercée dans les locaux.
L'indice des loyers commerciaux (ILC)
L'indice des loyers commerciaux (ILC) s'applique aux baux portant sur des locaux à usage exclusivement commercial. Cet indice est publié trimestriellement par l'INSEE. Il reflète l'évolution du contexte économique du commerce de détail. La clause d'indexation du bail qui prévoit une révision annuelle ou triennale basée sur l'ILC doit préciser l'indice de référence (le trimestre de référence) et les modalités de calcul de la variation.
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'applique aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux, d'entrepôts ou d'activités tertiaires non commerciales. Il est également publié par l'INSEE. Les baux de bureaux ou de locaux d'activités recouvrent en général cet indice.
La révision triennale légale
En l'absence de clause d'indexation, ou en complément de celle-ci, la révision triennale légale permet à chaque partie de demander, à l'expiration de chaque période de trois ans, que le loyer soit fixé à la valeur locative des locaux. Cette révision peut aboutir à une hausse ou à une baisse du loyer. Elle est soumise à un plafonnement légal dans la plupart des cas : la variation du loyer révisé ne peut pas dépasser la variation de l'indice applicable (ILC ou ILAT) depuis la précédente fixation du loyer.
Les cas de déplafonnement
Dans certaines situations, le plafonnement de la révision ne s'applique pas et le loyer peut être fixé à la valeur locative réelle, même si elle est supérieure au plafond légal. Les cas de déplafonnement sont définis par la loi et concernent notamment les baux dont la durée a été supérieure à neuf ans et certains cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité.
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