Un avocat en fiscalité immobilière à Paris intervient avant chaque décision patrimoniale importante : achat, mise en location, vente ou transmission d'un bien. L'impôt pèse sur chacune de ces étapes, avec des règles qui se cumulent. Un choix de structure fait à l'achat produit ses effets jusqu'à la revente, parfois des décennies plus tard. Notre rôle consiste à éclairer ces choix avant qu'ils ne deviennent irréversibles.
Notre cabinet d'avocats fiscalistes accompagne les particuliers, les investisseurs et les familles qui détiennent un patrimoine immobilier. Au-delà du rôle de conseiller fiscal immobilier, l'avocat fiscaliste immobilier peut aussi vous représenter face à l'administration. Le pôle fiscal est dirigé par Maître Harry Allouche, avocat aux barreaux de Paris et du Québec. Chaque situation est particulière : cette page présente des principes généraux et ne constitue pas une consultation.
Choisir comment détenir vos biens immobiliers
La première question porte sur le mode de détention. Vous pouvez acheter en direct, seul ou en indivision. Vous pouvez aussi loger le bien dans une société civile immobilière, ou séparer l'usufruit de la nue-propriété. Chaque option modifie l'imposition des loyers, de la plus-value et de la transmission.
La détention directe
La détention directe reste la formule la plus simple à gérer. Les loyers s'ajoutent à vos revenus personnels et la vente suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle permet aussi de profiter de l'exonération attachée à la résidence principale. En revanche, elle offre peu de souplesse pour organiser une transmission progressive.
La société civile immobilière
La SCI facilite la gestion à plusieurs et la transmission par cession ou donation de parts. Elle impose toutefois des statuts rédigés avec soin et une gestion rigoureuse. Son régime fiscal dépend des options retenues, ce qui exige une analyse préalable. La revente des parts obéit à des règles propres, que nous détaillons sur notre page consacrée à la cession de parts de SCI.
Le démembrement de propriété
Le démembrement sépare l'usufruit, qui donne droit à l'usage du bien ou à ses loyers, et la nue-propriété. Pour les droits de mutation, l'article 669 du CGI évalue l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier. Ainsi, l'usufruit d'une personne de 65 ans vaut 40 % de la pleine propriété. Cette mécanique sert souvent à préparer une transmission. Nous l'expliquons en détail dans notre analyse du démembrement de propriété, de l'usufruit et de l'IFI.
Anticiper l'impôt sur la plus-value à la revente
La vente d'un bien détenu par un particulier dégage souvent une plus-value imposable, selon l'article 150 U du CGI. Le même texte prévoit plusieurs exonérations. La plus connue vise la résidence principale du vendeur au jour de la cession.
Un autre cas vise la première cession d'un logement qui n'est pas la résidence principale. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédentes. L'exonération ne porte alors que sur la fraction du prix remployée, sous conditions. Ces conditions de remploi doivent être vérifiées avant la vente, et non après.
Calculer correctement le prix d'acquisition
La plus-value se calcule à partir d'un prix d'acquisition que l'article 150 VB du CGI permet de majorer. Pour une acquisition à titre onéreux, les frais peuvent être retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5 %. Les dépenses de travaux réalisées par une entreprise s'ajoutent aussi. Pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après l'achat, une majoration forfaitaire de 15 % s'applique sans justificatif de travaux.
Tenir compte de la durée de détention
L'article 150 VC du CGI prévoit un abattement pour l'impôt sur le revenu qui augmente avec la durée de détention. Il atteint 6 % par année au-delà de la cinquième, puis 4 % au titre de la vingt-deuxième. Le bien est donc exonéré d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans. Ce calcul vise uniquement l'impôt sur le revenu : nous vérifions l'ensemble des prélèvements dus avant toute vente.
| Durée de détention | Abattement pour l'impôt sur le revenu |
|---|---|
| Jusqu'à la 5e année | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par année |
| 22e année | 4 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération d'impôt sur le revenu |
Utiliser le déficit foncier sans erreur
Lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. L'article 156 du CGI permet de l'imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Cette limite s'apprécie hors intérêts d'emprunt. La part liée aux intérêts et l'excédent s'imputent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Le déficit foncier se prépare : la nature des travaux et leur calendrier conditionnent son efficacité. Nous vérifions avec vous quelles dépenses entrent dans le calcul et à quel moment les engager. Cette analyse limite le risque qu'un déficit mal construit soit remis en cause lors d'un contrôle.
Maîtriser votre impôt sur la fortune immobilière
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû lorsque la valeur de vos actifs immobiliers dépasse 1 300 000 €, selon l'article 964 du CGI. Pour les résidents de France, l'assiette comprend les actifs situés en France et hors de France. La valeur se détermine selon les règles des droits de mutation par décès (article 973 du CGI). Votre résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
Certaines dettes réduisent l'assiette taxable. L'article 974 du CGI retient notamment les dettes existantes au 1er janvier et supportées par vous. Elles doivent se rattacher à des biens imposables, par exemple à leur acquisition ou à leur entretien. Une décote s'applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (article 977). Enfin, l'article 979 plafonne l'IFI. Cumulé à vos impôts sur les revenus, il ne peut dépasser 75 % de vos revenus mondiaux nets de l'année précédente.
Votre résidence fiscale compte aussi. Un départ à l'étranger ou un retour en France peut modifier le périmètre des biens à déclarer. Nous détaillons ces situations dans notre article sur l'immobilier conservé en France après une expatriation.
Vous défendre en cas de contrôle sur la valeur déclarée
La valeur d'un bien reste une estimation, et l'administration peut la contester. Le désaccord porte souvent sur la valeur retenue dans une déclaration d'IFI, une donation ou une succession. L'article L. 180 du LPF limite en principe la reprise à la fin de la troisième année suivant l'imposition ou l'enregistrement. Ce délai suppose que l'exigibilité des droits ait été suffisamment révélée et, pour l'IFI, que la déclaration ait été souscrite.
À défaut, l'article L. 186 du LPF porte le délai de reprise à la fin de la sixième année suivant le fait générateur. Le redevable de l'IFI qui n'indique pas la valeur nette taxable de son patrimoine s'expose à une taxation d'office (article L. 66 du LPF). Dans ce cas, l'article L. 193 du LPF fait peser sur vous la charge de prouver que l'imposition doit être réduite.
Une valeur se défend avec des éléments concrets : ventes comparables, état du bien, contraintes locatives ou d'urbanisme. Nous construisons ce dossier dès la première demande de l'administration. Si une procédure est engagée, notre avocat en contrôle fiscal vous assiste à chaque étape, jusqu'au contentieux si nécessaire.
Comment nous vous accompagnons
Nous commençons par un état des lieux de votre patrimoine immobilier : biens, modes de détention, financements, revenus et projets. Cette photographie fait apparaître les points d'impôt à venir, à l'achat comme à la revente. Nous chiffrons ensuite plusieurs scénarios et comparons leurs effets sur les loyers, la plus-value, l'IFI et la transmission. Vous décidez sur la base d'une analyse écrite et sourcée.
- Audit du mode de détention et préparation, avec votre notaire, d'une SCI ou d'un démembrement.
- Simulation de la plus-value avant la signature d'une promesse de vente.
- Vérification du déficit foncier et du calendrier des travaux.
- Préparation de la déclaration d'IFI : évaluation des biens, dettes déductibles, plafonnement.
- Assistance lors d'un contrôle, réponse à l'administration et représentation en cas de litige.
Nos honoraires font l'objet d'une convention écrite, comme le prévoit l'article 10 de la loi n° 71-1130. Nous travaillons avec votre notaire et votre expert-comptable lorsque le dossier le demande. Pour présenter votre projet immobilier, vous pouvez prendre contact avec notre équipe.
Questions fréquentes
Quand consulter un avocat en fiscalité immobilière ?
Idéalement avant l'achat, la vente ou la donation d'un bien, quand les choix restent ouverts. Le mode de détention retenu à l'achat produit ses effets jusqu'à la revente et à la transmission. L'avocat intervient aussi lorsque l'administration conteste une déclaration, par exemple la valeur retenue pour l'IFI.
Comment est imposée la plus-value sur la vente d'une résidence secondaire ?
La plus-value immobilière des particuliers est imposable selon l'article 150 U du CGI, sauf exonération. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais, forfaitairement 7,5 %, et des travaux, forfaitairement 15 % après cinq ans de détention (article 150 VB). L'article 150 VC prévoit un abattement pour l'impôt sur le revenu qui conduit à une exonération après vingt-deux ans de détention.
Quel montant de déficit foncier peut-on déduire du revenu global ?
L'article 156 du CGI autorise l'imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, hors intérêts d'emprunt. Le surplus et la part liée aux intérêts s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
À partir de quel montant de patrimoine l'IFI est-il dû ?
L'IFI est dû lorsque la valeur des actifs immobiliers dépasse 1 300 000 €, selon l'article 964 du CGI. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973). Certaines dettes sont déductibles et l'impôt fait l'objet d'un plafonnement prévu à l'article 979.
Combien de temps l'administration peut-elle contester la valeur d'un bien ?
Pour l'IFI et les droits d'enregistrement, l'article L. 180 du LPF fixe en principe un délai qui court jusqu'à la fin de la troisième année suivant l'imposition ou l'enregistrement. Ce délai suppose que l'exigibilité ait été suffisamment révélée. À défaut, l'article L. 186 du LPF prévoit un délai qui court jusqu'à la fin de la sixième année suivant le fait générateur.
Sources officielles
- Article 150 U du Code général des impôts (plus-values immobilières des particuliers) : Légifrance
- Article 150 VC du Code général des impôts (abattement pour durée de détention) : Légifrance
- Article 156 du Code général des impôts (imputation des déficits fonciers) : Légifrance
- Article 964 du Code général des impôts (impôt sur la fortune immobilière) : Légifrance
- Article 973 du Code général des impôts (évaluation des biens et résidence principale) : Légifrance
- Article L. 180 du Livre des procédures fiscales (délai de reprise IFI et enregistrement) : Légifrance
État du droit en vigueur au 1er octobre 2026. Contenu rédigé sous la responsabilité de Maître Harry Allouche. Ce contenu présente une information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière : le cabinet s'engage sur les moyens mis en œuvre, sans promesse de résultat.
